小米真的涉足房地产，比市价便宜一半的房子是怎么来？

当年小米推出手机、推出电视的时候，被房价困扰的米粉们就发表过议论，希望小米进军房地产做1999元/平方米的房子。如今小米房子还真的来了。日前，媒体纷纷曝光，在海淀区永丰产业基地大牛坊村原址上，万科和小米合作的房子正在准备施工。媒体爆料，小米公司员工透露，万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈，3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。目前有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。按照北京的房价，这个合作项目如果做成可销售的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。小米内部价格比市场价便宜了一半。不过，按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。而且万科方面负责和金融机构协调按揭，目前初步谈下来的首付比例为50%，入场并不容易。在北京房价直逼1990年东京的时候，小米和万科合作的低价房子是哪来的？这件事情对互联网公司，和IT公司又会有什么启示呢？一、小米的便宜房子的是哪来的？大家知道，在中国土地是两级垄断的，政府土地出让一级垄断，房地产开发商二级垄断，购房者自由竞争，这套从香港学过来的利益格局是中国高房价的根本原因。要有比市场价便宜的房子，首先要有比市场价便宜的土地。那么土地是怎么来的呢？北京在2016年930限购后，推出了限房价竞地价的试点。政府设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上线价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。这样拍卖到了一定限价，开发商就要提升自持率，只租不买才能拿到土地。因为是限价，土地就拿的便宜。2、3万就能拿到地，这样才有可能出来5万多房子。在这个政策下，2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。就是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。当时很多人认为70年慢慢租，以北京现在的租金，万科这个做法有点问题。按照政策规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。就是说，万科拿到这个地盖了房子，除了自己出租以外，还可以合并重组、股权转让，然后把这个地专卖出去。然后得手的人再往外租。万科就是瞅准了这个政策，70年慢慢租回本慢，可能得不偿失。我直接整体卖出去或者搞个众筹，按照5万多一平方不就赚了？而且前期自己不用出钱，收让方出钱，后期建设物业管理等赚钱的活都是自己来，还能搞点配套商业地产，好买卖啊。转让出去，到手方怎么租，是到手方的事情，和万科没有关系。所以，万科拿到地以后，就联系北京有钱的高科技企业，小米与万科合作，便宜房子就来了。二、政策的擦边球看到此处，读者也许会有疑问。70年租金的房子，和70年产权也差不多，如果可以整体出让流通，那也和产权差不多啊，为什么政府就会卖的便宜呢？政府当然不傻，所以在自持商品房的时候，政府是有附加规定的。按照规定企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。就是说，万科转给小米的房子，小米不能只租给小米员工，也不能5.5万直接就卖了70年租住权。如果是小米公司买了，得把房子挂到租赁平台，3年一租。而万科和小米搞的众筹可以避开这个政策，虽然众筹单位不能以户分割，但是可以按照单元嘛，几个小米员工合伙众筹一个单元，房子自己住就行了。出租要挂房屋租赁平台，要不限定承租主体，要3年一租，这些限制不能让小米员工自己一直住这个房子。但是，政策还是漏了一条，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定，商定！这就简单了，小米员工众筹了房子，在出租平台挂上10万一个月的租金，我看有没有傻子来租。没有人租，你还不让我自持业主自己住了？而且众筹的资格也可以转让嘛，所以小米可以内部流通这些房子。其实外部流通变相上市也不是不行，看协议怎么签署。因为事实上可以流通，所以才有金融机构和万科合作，给这种法律不允许交易的房子5成信贷，政策完全被绕开了。法理上，小米这个还真不违规，除非政府出补充细则。而以小米对北京市政府的税收贡献和高科技企业的定位，政府恐怕会睁一只眼，闭一只眼。让小米员工买上这种擦边球的便宜房子。在北京房价逼走北大博士，清华硕士的今天，这种房子还真给一些企业解了燃眉之急，不用5年社保，不用各种限购，至少高管不用灰头土脸的继续租房子了。这对北京的高科技企业不是坏事，对北京市的发展也不是坏事。三、企业福利的回归新闻要结合起来看，小米想办法给员工搞低价房子，阿里前一段也是盖了云谷小学，解决自己职工孩子入学问题的。其实，倒退到朱镕基改革的90年代以前，中国绝大部分城市居民，都是企业给解决福利问题的。1949年新中国成立，1951年周恩来的国务院就发布了《中华人民共和国劳动保险条例》这个无产阶级执政国家的首份劳动保险条例给了企业职工前所未有的福利待遇。企业要负担职工养老(没有无产阶级执政过的香港要到2000年后才有大众的养老金)，企业要负担职工医疗，甚至还要负担家属的医疗。这个制度配合后来的三大改造，最终是住房公有分配，义务教育公费。90年代以前的国企，企业承担职工的住房、医疗、养老、子女教育。大部分城市居民都是住在企业出钱建的职工宿舍；孩子上几乎免费的附属幼儿园、子弟小学，子弟中学；医疗费用基本报销，小病去职工医院，大病才去公立医院，基本终身雇佣，没有34岁解除合同，而年龄大了安排年龄大的岗位，60岁退休后敲锣打鼓欢送回家养老。90年代朱镕基改革后，这一切都没有了，一切都市场化用钱来解决。而只用钱来竞争，就出现了住房贵、教育贵，(医疗还残存了不少旧时代的痕迹)学区房争夺。大企业逐渐发现，给员工开很高的工资，让员工用钱去参与社会竞争，还不如自办福利，这样成本反而更低，还能留住人。如果同在北京、上海高考，山东、江苏随便拉一个重点学校的师资过来，按照山东，江苏的教育大纲和难度。都可以与北京、上海最好的学校抗衡。有这种私立学校，何必去买学区房呢？几套学区房，足够把山东、江苏重点中学的师资全部挖过来了。如果将来以孩子留学为目的，那学区房的性价比就更低了。企业与其开工资给职工买学区房，不如自办教育，把世界一流的教育专家拉到中国，以世界名校为目标，提前给孩子国际化的一流教育。于是就有了云谷小学，而中芯国际的学校已经办了好多年了。房子也是如此，一线城市房价高昂，要给职工给很高的工资才能负担得起狗一样的生活。为什么不弄点便宜的地，或者干脆搬到便宜一点的地方呢？所以，华为要去东莞，小米虽然还在北京，但是通过合作给职工弄到了便宜一点的房子。未来，随着社会资源的商业化争夺越来越激烈，以前国企那套东西会在一些优秀企业回归。我们已经逐渐能够理解为什么谷歌给职工的福利那么好了。这种企业多了不是坏事，如果BAT，小米、华为、OPPO，vivo、网易、新浪、滴滴、陌陌能给自己职工美好的生活的话，全世界的人才也都会给吸引过来，给它们创造更大的价值。

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