城市房地产电子商务发展问题研究

本文从电子商务在城市房地产业发展的可能性和必要性分析入手，对现代城市房地产电子商务发展中存在的问题进行了探讨，并在此基础上提出了城市房地产电子商务发展问题的对策。　　随知识经济时代的发展，以计算机网络和信息技术为支撑的城市房地产电子商务逐步发展起来，它不仅关系到城市房地产经营与管理业务的动态发展，同时涉及房地产业的信息化进程，从本质上改变了房地产业的经营管理模式和行为准则，促进“规模化、产业化、标准化”的产业发展格局形成。如何发挥电子商务在房地产业经济价值链条中的作用，促进房地产经济的持续增长，正逐步成为人们日益关注的课题。　　一、城市房地产电子商务发展的必要性和可能性　　1.必要性　　(1)城市房地产开发的有力工具。将政府房地产管理部门、房地产开发及代理商、物业管理公司、房地产客户有效联系，将经济、产业、税收金融等政策及经营运作的法规条例和优惠政策信息化，为城市房产开发商准确预测未来房地产市场，确定投资开发的方向提供重要依据。　　(2)房地产企业发展的重要技术手段。将市域范围内及异地房地产资源信息共享，直接建立房地产管理机构、开发商、投资业主的信息沟通渠道，发挥市场媒介的作用，使产品销售服务更加专业化。房产企业信息发布、交易双方合同签订及收缴款额、登记备案、房产证的核发等程序，通过房地产电子商务系统将大大简化工作流程，缩短业务周期，工作效率得到大幅提高。　　(3)城市房地产产业发展的新方向和新动力。城市房地产业经济发展，与政府的民生问题息息相关，近期房地产业发展形势看，房地产资源需求量已经基本处于自发需求拉动增长的时期，增幅趋缓，要想启动新一轮的住房消费需求增长，电子商务的有效利用无疑是最有效的措施之一，而发展电子商务对城市房地产业的信息化技术增长更显得尤其重要。　　(4)符合消费者消费心理的商务形式。房产作为一种特殊的商品，具有位置固定性、使用耐久性、商品开发周期长、生产非连续性、等待现金收益时间长等特性。消费者对房产商品选择异常小心谨慎，房源信息以文字、图片、录相等形式通过网络发布，消费者通过网上查询、浏览，选择性租赁或购买自己所需要的房产，房地产电子商务在房地产市场营销方面具有其他媒体不可替代的独特作用。　　2.可能性　　(1)技术基础条件成熟。计算机硬软件、网络传输技术的发展已经使商品的网上商务活动成为现实，网上交易资格认证、合同的签订、货币支付等功能在技术上已经相当成熟。网络新技术：虚拟现实技术、模拟技术、三维全景技术等，为购房者通过网络平台进行房屋虚拟的全方位感受，作出房产对象的功能价值评估和购买认可。　　(2)在城市房地产领域的巨大发展潜力。电子商务的最主要功能是极大地简化商品贸易环节，使交易过程简单化。对其它商品的而言，电子商务作的最大不足是难以解决其物流问题。而对于具有特殊属性的房地产商品而言，物流问题不存在，主要是信息流和货币流。因此，电子商务在房地产交易中发展潜力巨大，优势明显。　　(3)城市房地产业与电子商务的共同发展趋势。二者同属城市的朝阳产业，房地产业的发展对社会、经济发展的有力促进作用和在人们生活水平提高中的日益重要的地位，使其越来越受到人们的重视，电子商务作为一项新技术，在推动商贸经济发展方面可以发挥重要的作用，越来越多的企业在经营中开始利用电子商务技术。二者的发展趋势相一致，可相互借用共同发展。　　(4)有利的社会环境条件。面对网络经济的迅速发展，政府管理部门认识到开展电子商务对提高管理水平和保持经济持续增长的重大意义，提出了大力发展电子商务的措施。在国家房地产业管理工作会议上，确定将发展电子商务作为管理上层次和台阶的重要措施。各级政府部门对发展房地产电子商务给予资金和政策上的充分的支持。　　二、城市房地产电子商务发展存在的主要问题　　1.发展程度不高，功能利用有限。从企业网站数量看，建有独立网站的企业不到总数的3%，电子商务业务总量的比重小，功能应用方面，多用于房产信息发布和电子邮件，真正的电子交易极少，距离实现交易、后续服务等过程一体化和市场价值网络化有相当大的差距。对其重要性的认识不足，网上营销的观念还没有被企业完全接受。　　2.应用不够丰富。目前现行的房地产电子商务网站无论是门户网站、企业站点、网上销售及中介代理还是物业管理，从总体上看，大多数还处于初级探索阶段，经营思路模式单一、功能设计雷同、缺乏品牌号召力等。大多集中在北京、上海等经济相对发达的地区，其它地区相对较少。　　3.电子商务本身的不足及消费者的信任问题。由于网络技术发展本身的不完善，许多网上交易业务的保密性和网上交易法律关系的确立难以得到保证，影响到电子商务的发展，房地产电子商务也不例外。此外，房地产市场信息不对称，消费者对网络信息的信任度较低。再加上电子商务初期各方面服务还不规范、不完善，网上信息时效性差、有效信息少，服务差，使消费者信心不足。　　4.社会经济环境不完善，市场需求不足。据互联网信息中心统计，在中国网民中，68%的用户年龄在30岁以下，学生占13%左右，中低收入者占大多数。网民的购买力不高，对于一般商品尚且如此，更何况动辄数万元的房产，从而大大限制了电子商务的发展空间。　　三、城市房地产电子商务发展的策略　　1.政府积极引导，扶持房地产电子商务运作。构建房地产业发展的宏观框架和计划，组织协调房地产经营与开发企业、房地产行政管理部门、相关部门等之间的关系，为它们的有效合作提供条件和政策支持，切实解决电子商务发展过程中存在的关键性问题，充分发挥城市房地产电子商务系统中各参与实体的作用。　　2.组织协调好各方面关系，共同构建城市房地产电子商务市场总体框架。政府房产管理部门、房地产开发经营企业、电子商务运营公司和金融机构等几方面构成房地产电子商务市场的总体框架。房产经营管理企业要利用商务网络，与行政管理部门与市场媒体等方面建立广泛的联系，尽可能扩大业务信息渠道范围和业务量，真正体现其主体作用；电子商务运营公司要充分发挥自己的技术保障作用和开发作用；银行等金融机构在市场运作中，主要起信用担保和中介结算作用。　　3.以信息化发展为先导，积极探索房地产电子商务发展模式。优先发展商务信息服务基础与平台建设，鼓励和引导房地产经营与管理企业开展信息化建设和投入，让他们能够真切感受到电子商务带来的效率和便捷，通过信息的获得来把握更多的商机，房产经营与销售的过程逐步商务化发展到网上交易，其发展模式是一个循序渐进的发展过程，应该积极探索，建立企业经营试点，不断探索和改进。　　4.强调企业发展实效，开展宣传与普及。在设计和建设房地产电子商务系统时，首先应该充分考虑到企业的商务需求和商务目标，再选用开发技术手段和工具加以实现，对营销企业来说，电子商务的实际作用，关键是看它给企业带来的人财物和资金的节约、经济效益和管理效率，这才是电子商务技术应用的目的。同时应当加强房地产电子商务普及利用的宣传，让更多的消费者和企业经营者认可和掌握电子商务手段。　　在网络技术飞速发展和电子商务技术应用领域不断拓宽的环境下，城市房地产行业通过使用电子商务技术，改善行业经营运作方式，提高管理水平和工作效率，能够显著提高管理效率及企业的市场竞争能力，使城市房地产业得到进一步的发展。房地产与电子商务的完美结合将在现代城市发展过程中创造新的奇迹，带来更为诱人的发展前景。（作者：田雨　胡兴河 编选：中国B2B研究中心）

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