资产证券化呼声渐起 这是酒店回归真正价值的契机吗？

过去几十年，房地产主导了酒店物业本身的发展。现在，是时候让酒店回归资产价值本质了。据国际酒店数据机构STRGlobal统计，从供给、需求、出租率、平均房价表现来看，2016年中国酒店市场只有0.4%的增长，这已经是国八条出台以来最好的表现。2016年中国酒店行业投资已经达到百亿以上，但酒店行业经营形势持续严峻亦是不争的事实，并购投资正在成为行业主旋律。如何回归资产价值，也成为行业企业需要解决的重要问题之一。任何一项资产，如果没有盈利和回报就不是好资产。酒店投资也是一门生意，作为生意本身而言，更多关注的应该是酒店本身的资产价值所在。作为酒店投资方，业主方管理团队如何提升酒店价值，如何成功退出，让价值最大化?3月30日，在2017亚洲酒店论坛年会上，亚洲资产管理执行副总裁Tasos，港中旅酒店有限公司董事长、中国旅游集团公司总经理助理陈荣，康奈尔大学商学院房地产与金融中心STB五杰出讲座教授刘鹏，途家网联合创始人兼CEO罗军，北京首旅如家酒店股份有限公司总经理孙坚，开元酒店集团浙江开元酒店管理有限公司执行总裁侯峰等，围绕回归资产价值这一话题，与参会嘉宾就如何提升酒店资产价值、赋予酒店更多内容、提高投资回报率等问题做了分享。陈荣：关注存量资产价值如何回归资产价值?资产价值应该分为原始价值和存量价值，我更关注存量资产价值，主要有以下几个方面：第一，从规模而言，单体酒店所体现的价值比较固化，而对于一个集团性企业来讲，如果没有一定的规模，其价值很难体现;第二，从结构层面而言，包括酒店内部结构、客源结构和酒店功能的配比，需要投入更多的关注;第三，从总体能力而言，资产要升值，一定要有比较好的管理水平，通过管理来提升价值;第四，关注价值延伸，首旅做的很多事情，都是在规模的基础上延伸价值，如果不去洞悉消费需求的变化，不把科技发展引领到酒店业，酒店的价值也会打折。孙坚：核心业务+内容是新玩法从酒店而言，之前是资产加上产品，资产物业处在一个位置本身就有价值，附加上酒店业务。而如今看来，这种模式有一定的变化，从资产角度而言，如何实现资产的资本化和证券化，是回归产业价值非常重要的操作部分。我们所关注的产品，从酒店管理公司去看资产+产品，而把产品的内容延伸之后，就是产品+体验，可以用内容来加以概括。其实，这也是现在的新玩法，未来任何一个产业，可以都是核心业务或者新资产+内容、+体验、+营销、+科技应用、+互联网、+人工智能等等。从酒店管理公司的角度而言，慢慢从房间当中的那张床、水、毛巾和所谓基本产品的舒适度，向人在空间中利用碎片化时间的消费、社交、社群等所谓社区模式转变，从原来纯功能性产品过渡到体验性产品，向人的价值发掘的方向发展，内容也会越来越丰富。当前的趋势和时机，可能是酒店行业重新回归的时候，回归到酒店的本质。过去几十年，房地产主导了酒店物业本身的发展，某个区位适不适合做酒店，并没有很好地去论证，但在今天，我们对产品赋予新的定义，可以更加内容化、更加生活化。罗军：挖掘碎片化物业的价值相比较非标住宿等碎片化的物业而言，与酒店的业主沟通比较容易。从业务而言，同样是300间房间，碎片化物业可能没那么专业，有可能是夫妻两个人和你交流，有可能300间房间，301个业主，从沟通管理的角度而言，他们的需求是不一样的。从收益率的角度而言，碎片化物业的业主第一需求可能不是房子的增值收益，而是把房子保养好，不要糟蹋。再往上延伸，才是交换，如果自己的房子不住，由你来经营，剩下的时间能不能换别的房子去住?在物业碎片化的情况下，不同的模式，增值的需求会不一样，方式也不一样，后面带来的系统和体系也不一样。Tasos：酒店各方利益代表要让市场发言我们关注在酒店行业创造价值，当然也面临挑战，比如如何获取稳健收益，带给业主利润保障。我们致力于锁定既有利润，并在此基础上开辟新的利润点、创造新的价值。中国市场与其他市场有所差别，比如东南亚甚至整个亚太地区的很多酒店业主，他们的要求跟美国业主一样，自身有规模很大、经验很丰富的管理团队，但这些市场都存在一些共性。包括中国在内，我们看到基本上酒店管理团队都有业主方派出的代表，但是这些酒店业主方派出的代表，他们真的准备好了吗?能够帮助酒店创建更多的价值吗?根据我们在HAMA经验来说，由于各方所代表的声音不同，有些来自于经营方，有些来自于投资方，有些来自于业主，如果双方或者几方之间派出的代表，不能顺畅沟通，存在很多争执，对于整个酒店的经营效率来说就会造成很大的负面影响。不仅在亚太地区，这在中国市场也是经常发生，我们发现中国市场酒店的业主方和投资方再刚开始合作的时候会有很多的争执，度过磨合期以后，大家就怎样创建更多的价值、获取更多的经济增长点，还是会有争执。如果不能及时发现并解决这些问题，在一两年之间就可能会拖累经营。我们希望品牌统一化，并且确保信息沟通顺畅。作为酒店管理者，要有让市场发言的意识。另外，不同的品牌，应该有不同的产品组合模式，标准酒店、度假村和非标住宿有很大的区别，很多中国投资商也会到国外投资，会输出自有产品，但对于如何管理国际化产品组合并没有形成很好的意识。刘鹏：以资本转化工具加速资产流动酒店领域是康奈尔大学酒店管理学院最核心的一个研究和教学基地。随着行业的发展，近二三十年来，资本市场包括并购、重组等成为酒店管理和服务的重中之重，这类课程在其他商学院是一个空白，资产证券化是我们的优势，也希望能把先进理念引入到中国。事实上，资产证券化就是资本转化工具，这个过程，就是从流动性差的资产转化为流动性强的资产。中国的资产证券化起源于2015年，政府出台了很多政策催发了中国的资产证券化热潮，涉及很多领域，包括酒店和旅游其他细分领域，比如门票。目前，我们所涉猎的跟酒店相关的资产证券化项目，是怎么操作的呢?众所周知，购买酒店时，都需要贷款，而贷款就可以做成证券打包出售。Reits是股权证券化的表述，也是流动性转换工具，美国有200多家Reits，酒店是重要门类，万豪的资产剥离、希尔顿重组都是利用了Reits机制。必须形成业主退出的良好机制，或者资本重组的契机，我们可以一起来打造这个市场。侯峰：投资要与利润回报预期挂钩开元酒店集团本身是民营企业，最早做酒店经营，后来变成酒店投资，然后回归到投资和经营的并行。2013年在香港通过资产证券化Reits形式上市，我们把7家酒店资产做成一个资产包并在香港上市。2013-2015年，陆续做了一些重组，装进了其他酒店资产。酒店资产是重资产，很难盘活，过去可以通过抵押进行融资，但现在银行是通过资产评估，关注的不再是资产本身的价值，而是通过测算利润来评估酒店资产未来的现金流。而以中国酒店当前的运营状况，融资渠道很窄，很难融到钱，而Reits正好可以解决这个难题。开元酒店属于多元化发展的企业，在稳定预期之下，通过酒店盈利变现，以满足现在和未来的资金需求是可行的。我来自于美国，在美国工作了20多年，曾经在希尔顿和温德姆酒店任职，回国做了7年投资，后来到了开元。经过多年的发展可知，客户买不买你的产品，住不住你的酒店，最终都要回归到酒店管理能力，而途家、携程等互联网渠道的接入，很大地提升了酒店运营的效率，可以给客人提供更好的产品和服务，给客户创造更好的价值。从投资层面来看，我觉得现在用回归两个字来形容非常准确。这一两年的趋势是，高端奢侈酒店的增长数量在逐年减少，中高端酒店的数量在增多，其实这是价值回归正常的现象。过去十年，开元在全国各地投资管理超过230家酒店，40家持有物业，80%通过向政府要政策争取利益。我们去一个城市投资时，政府说给你一块地，必须建五星级酒店，剩下一块地，你可以做房地产，40多家酒店都是这种模式，做其他项目时，利润留在酒店。由此下来，投资酒店差不多是免费，而利润沉淀在其中，而且从税收、投资当中都有很多利益可以争取。而最近几年，政府政策开始收紧，因此在做酒店投资时，一定要精打细算，投资成本放在第一位，投多少钱必须与利润回报预期挂钩，经营回报率决定投资额度，对酒店的投资非常谨慎。杭州、南京的超豪华酒店市场已经饱和，而从投资价值回归的角度，大家应该审慎地去看，什么样的酒店值得投资?投资者最终关心的是投资回报率。要想投资成功，就要提供非常好的产品。如果品牌不好，客人不接受，效率会非常低，直接影响到投资回报。

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