你看 那些做租房的一声不响就死了

去年今时，丁丁租房在经历佣金上调和大批裁员后，终于被左晖收回，于建洋重回链家，技术副总裁张芳去了58。到今年这个时候，丧钟差不多要为爱屋吉屋而鸣，从去年末开始爱屋吉屋就负面频出，而据有关人士透露，晨兴资本日前已做好了 8000 万美金的坏账，如此也表明这家公司是不作指望了。丁丁前后烧了差不多 3 个亿，爱屋吉屋也败了 3 个多亿，只是后者单位是美金，租房市场里互联网中介的玩儿法，到此可以说是完败。中介模式靠不住，那些高喊去中介化的公司也没见得多好，有些平台一声不吭说没就没了，也有人调侃说，我把市场上所有租房app都用了一遍，结果通过小区墙上的小广告租到了房，这脸打得啪啪响。自互联网发轫以来，消费市场的吃穿住行里，其中三个领域都跑出了巨头，唯独最痛的租房市场仍旧一片重灾区，你说可笑不可笑。俗话说不知死焉知生，看一圈租房公司的花式死法，盘点尚且存活的平台和模式，我们再来推想下，以后租房还能靠哪家。先说互联网中介。别的不论，不管是爱屋吉屋还是丁丁租房，打一开始就不是奔着解决租房去的。爱屋吉屋实质是想从租房切二手房、新房交易，据公开采访信息，他们在对传统中介的改进上着实下了功夫，像管理结构的扁平化以及工作流程的信息化，通过指标量化做精细化管理，铺天盖地的零佣金广告也网罗了大批用户。不过问题是，爱屋吉屋做到后来发现租房既不挣钱，还不能成为切进房产交易的突破口，租房买房的用户不是那一波人，于是干脆跨过租房业务，直接开搞二手房交易，到后来进军线下开门店，互联网中介模式名存实亡。直接和链家硬碰，爱屋吉屋胜算几何不做多想，反正租房业务是没多大戏了。而丁丁租房这边，一直被认为是链家狙击的爱屋吉屋的布局，相当于从二手房向租房的一个延伸。照理说，链家又出大钱又有房源优势，丁丁租房应该玩儿得更溜才是，但结果我们也看到了，互联网中介还是线下中介那批人，获客获房源的方式换汤不换药，对于租房市场没有实质改变，效率提不上去还不挣钱，扶不上墙的丁丁在没了爱屋吉屋的威胁之后，自然沦为鸡肋，被链家收回后，租房业务应该又将附庸于房产交易。去中介化看似黑中介时代的一剂良药，但眼下被证伪命题。2015 年这一类模式异军突起，爱直租、一间房、火炬租房、107间、以及后来的乐租、租客帮等陆续出现，不过到今天一个二个差不多都没音儿了。这里面我所知道的大概还有 107 间还在运行，低调发展也积累一些好的口碑，不过同样的 107 间的短板在于房源量不够，甚至有用户抱怨 107 间是不是专门给女生开发的租房平台(上面的房子很多被要求只限女生)。事实上，核心供给短缺也是一早就注定的问题。中介的价值在于传递信息和提供服务，当一个行业流程的标准化逐渐建立，通过互联网将信息不对称抹平，中介的主要价值就极大降低，如果服务的价值也不高，中介就会被取代。但在目前的租房市场，大部分房源仍是掌握在中介手上，去中介化意味着放弃了市场大半部分的房源量，而在一没有大量公开透明的房源信息做基础，二没有标准化流程的情况下，去中介化不能说没有价值，更多是在于时机未到。况且 C 端房源和租房用户一样，随机又分散获取困难，在低频市场搞双边拉动必然困厄交加，解决不了房源持续性的问题，听来就是个僵局。一些平台在去中介化的思路上做了变通，像 Airbnb 一样上线有职业二房东，虽然去中介化的实质没了，但小BtoC 相对来说是希望破局的，比如嗨住、巴乐兔这种，至少把房源量问题缓解了。当然啊，去中介化模式要是资金充沛，没准儿能有一些长足突破，但对比丁丁租房、爱屋吉屋这种高富帅，前者简直是弱势群体，据公开资料来看，没一家跑过A轮。淘汰洗牌后，租房大平台硕果仅存一个58同城，但......众所周知， 58 租房板块的收入来源向商家收端口费，中介交钱就可以在平台上面发布信息，所以钓鱼的信息层出不穷，用户资料还时常在中介之间互相泄露，因此 58 想做好租房，不得先拿出点诚意，自我净化一下?这一点 58 是有觉悟的丁丁关闭之后张芳应邀去了 58 ，随后我们也看到 58 App 里的租房频道里，开始出现公寓这样的真实房源。不过，据接近 58 同城的人士透露，58 现在最挣钱的前三业务实际是房产、招聘和黄页，其中房产业务占到了这家上市公司收入的 40%-50%，租房占到 30%，房产交易占另外的 70%，因此作为 58 收入支柱的房产板块，自然不会像 58 到家、瓜子二手车、好租、斗米等业务一样被分拆出来，而在 58 原有体系内进行租房改革，掣肘是必然的。并且 58 的收费模式还是端口费的话，开了公寓频道必然会折了(黑)中介的利益，商业利益和长远价值冲突的时候，58的租房能净化成什么样难说，并且张芳去 58 负责租房后，据说姚劲波还给定了这样三个要求：一是不做线下，二是不切交易，三是收入还不能掉。如此这般，只能说 58 做租房诚意欠奉。此外还有一点耐人寻味这些公寓里面并没有自如的房子，少了这样一个头部合作品牌， 58 的公寓房源量必然不全。要说其中缘由，一方面固然有自如想要自己把控流量入口，另外还有传言，当初左晖曾找姚劲波投资自如，姚劲波大概是觉得这事儿没搞头一口回绝了，风水轮流转，不知道这会儿要拓公寓房源的 58 作何感想。既然提到公寓，那也来说说这类模式的问题。人民在租房上的消费意愿提高，房源标准化品质化是必然趋势，只是到目前为止，一线城市品牌公寓渗透率约为 5%，二线城市品牌公寓渗透率不到 2%，品牌公寓在全国市场渗透率约为 2%，相比中国 1.6 亿租房人口仍是杯水车薪。况且资金成本高、规模不经济一直是国内公寓的硬伤，发展速度有限不说，一众品牌划江而治，中产新贵们可能要同时用好几家公寓网站才能找到自己适合的房子，这种信息差必然又会带来匹配效率低下。说了这么多，其实我们会发现，租房市场归根到底无非是要解决房问题根据租房用户画像和需求反推，他们根本诉求是找到合适的房子，而在供给端，平台的要义无非要给到房源量足够多、房源足够真且透明，从而实现信息撮合、资源有效分配的价值顺着这个逻辑，我们求得的解是：1)房源量要足够多，按合租和整租两个维度来划分房源和用户画像，分清楚哪些人那种房源不需要中介，哪些人哪种房源又需要中介，从而构建不同的业务模式;2)保证房源信息真且透明，个人房源做审查，中介房源则要引入竞争。具体来说，在租房市场上，合租房源占比 30%左右，不论是转租的 C 端还是找品牌公寓的单身中产阶级，这部分需求客单价相对低，对中介需求并不强烈，甚至反感他们在横插一脚赚中介费，而中介这边呢，单价低的房子连坑带骗实际也赚不到多少钱，谁还稀罕服务合租人群。因此这部分市场，用去中介化的 C2C 模式、品牌公寓、小BtoC来解决将会是一个最优解。C 端房源太过分散了，所以我们看到大部分平台是做全网信息抓取，然后用自己的系统或电话询问进行一道过滤，比如 107 间、嗨住，同时也和公寓品牌合作、从中小型二房东手上去拓展房源。而在 70% 的整租房源市场，典型用户比方说家庭、情侣或朋友之间一起合租，这些人相对来说更有动力找中介帮其节省时间，并也愿意为之付费。所以在中高端整租市场，平台就从所有中介处获取房源，并且通过类似比价搜索的方式，将信息整合到一起，通过让中介(对比)竞争的方式来去伪存真。这种模式大成者已有先例，典型如去哪儿的机票比较搜索，相信可以在同样的供给分散、信息不对称、中介参差不齐的整租市场一试究竟。拿真实情况举例，当房东在网上发布出租信息后，会有一堆中介来跟房东打电话，表示想帮房东来代理这套房源，然后我们就会发现，同一套房可能同时出现在个人、链家、我爱我家或中原地产的中介手上，而且不同的来源还会标记不同的价格，有些会专门发布低价来吸引用户。如果这些房源能够汇总到一起，通过图片识别、数据库交叉比对等方式鉴定出同一套房，直接将月租价格和中介费一一列出，孰优孰劣用户自有选择。目前我所见的在解决房源全面性、真实性和中介规范性的问题的尚有几家，一是近期上线整租房源的嗨住，以前是 小BtoC 做中低端房源的模式，近来也开始引入中介切入整租市场，在更新版本后我发现，以前一两千的合租房仅有一个转接的联系方式，而现在跳到整租房源，有些在拨打时会出来多个价格和联系方式，很像是前面提到的比较搜索;再来就是说蘑菇公寓转型的蘑菇租房，房源公寓化肯定是趋势，从自营公寓到开放 SaaS 平台，也能解决房源量和真房源的问题，近期拿到蚂蚁金服的两千万美元投资，又给到了 TP 身份和支付宝接口，可以说在尸横遍野的租房市场，风头一时无两，不过 SaaS 平台的硬伤在于，系统对接能否让所有公寓买账?别的不提单说自如，你就懂的。本文作者亓若耶，互联网旁观者，租房较为困难户，时常思考琢磨，偶尔提笔写字，思路不一定对，聊以抛砖引玉。

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